空き家をリフォームして賃貸にだすべきか、売却するべきか
さいたま市、川口市を中心としたリフォーム屋のグッドスマイルリフォームの佐藤です。
今回は、不動産屋に勤めていたリフォーム屋が空き家をどう活用させるかについてです。
空き家はリフォームして賃貸に出すべきか、売却するべきか
全国で問題になっている空き家問題、急な相続によって空き家が手に入ることも多いです。
不動産屋に勤めていたリフォーム屋として、どうするべきかを考えていきましょう。
空き家は売却したほうが良い！
基本的には今後一切活用するつもりが無いのなら、売却してしまったほうが良いです。
売却をすればお金が入ってきますが、賃貸に出せば出ていくお金も多いです。
では、賃貸にだすとどういった費用が掛かっていくのでしょうか。
賃貸によって掛かるリフォームなどの費用
賃貸で掛かる費用はおおむね下記になります。
- 毎年の固定資産税
- リフォーム費用
- 火災保険費用
- 賃貸管理費
- 建物の修繕費用
- 賃貸人が出ていった際の内装修繕費用
などなどになってきます。
私もよくご相談を受けておりましたが、賃貸収入ばかり考え他の費用を考えていない方がとても多いのです。
もちろん、室内はきれいそうに見えてもリフォームをしないとなかなか入居してくれません。
不動産での賃貸収入は立地が良くないとなかなか難しいのです。
売却した際に掛かる費用
それでは、売却した際に掛かる費用も見ていきましょう。
- 売却時仲介手数料
- 空き家に抵当権等の権利が付いていれば抹消登記の費用
- 税金
売却をすれば今後掛かってくる費用がありません。
ご注意いただきたいのが、税金関係です。
空き家ということは、現在住んでいない建物のはずです。
そういった居住用に使っていない建物を売却すれば利益として見られる場合があるからです。
しかし、すべての空き家が売却時に税金を払うようだと、ただでさえ多い空き家が増えてしまいますので、救済措置がございます。
「空き家に係る所得税の譲渡所得の特別控除の特例」
3000万円まで非課税枠があるよ、というものです。
対象要件等は上記の全日本不動産協会のサイト等でご確認ください。
ようは高く売れすぎる物件に関しては税金を取るけど、一般的な物件ではそこまで利益を取らない、ということです。
資産価値が高い土地でなければリスクがないほうがオススメです。
賃貸をオススメする場合
ただ、今後その空き家がある土地を活用して家を建てよう、子どもにあげよう、という際は賃貸のほうが良いです。
一度目のリフォーム費用をペイできるかを考え、数年で利益になりそうならぜひ賃貸にしてみてください。
特に戸建てであれば、入居者は決まりにくいのですが、一度決まれば出ていくことも少ないです。
その際は入居しやすいようリフォームしましょう。
賃貸に出す場合にリフォームするポイント
家のリフォームはやればキリがありません。
一戸建てまるごとフルリフォームすれば500万円～800万円くらいざらに掛かってきます。
ただ、実際そこまでのリフォームをする必要はございません。
下記のポイントをおさえましょう。
- 壁紙（費用はあまり変わらないのでアクセントクロスを入れるのも有り）
- 水回り（システムキッチン、洗面台、トイレ）
- 電気スイッチ（費用はそこまで掛からないのでオススメです）
- 洗濯機の給水の水栓（費用はそこまで掛からないのでオススメです）
- 雨漏りしそうなところの修繕（ここはお金を掛けましょう）
以上になります。
お風呂の交換はお金が掛かるので余裕があれば、というようにするのが良いです。
後は、古い物件は照明も古臭く感じてしまうものが多いので注意しましょう。
床を張り替えるのは費用が掛かるので一部張替や補修がオススメです。
空き家を賃貸か売却かはプロにご相談を
いろいろと書かせていただきましたが、どうするべきかは状況をふまえて判断しなければいけません。
なかなかリフォーム費用がいくら掛かって、賃貸だといくらで貸せるのかなど調べるのは大変です。
そういった場合こそ、私にお声がけください。
もちろん、リフォーム費用や不動産のアドバイスはいたしますが、空き家のスペシャリストの知り合いもおります。
つながりがあるからこそ、足りない知識を補え、一番良いご提案ができます。
お気軽にご相談ください。
最後までお読みいただき、ありがとうございます。
今後もさいたま市、川口市の信用出来るリフォーム屋といえばグッドスマイルリフォームであるよう努めてまいります。